/ / 2012 » Октябрь » 27

Посткризисный рынок жилищного кредитования – ипотека возвращается

Категория:
Деньги

За время кризиса программы ипотечного кредитования многих банков были приостановлены, и у людей, имеющих средства на первый взнос, но не способных приобрести квартиру за полную стоимость, временно пропала возможность получить собственное жилье.

Сегодня ситуация меняется: банки планомерно снижают процентные ставки и размер первоначального взноса. Свой вклад в повышение доступности ипотеки планирует внести и государство.

Дом, автомобиль и мужчина – образы успешной жизни

В результате финансового кризиса рынок ипотечного кредитования пострадал довольно серьезно, и покупка квартир стала в нашей стране редкостью. Одной из непосредственных причин эксперты называют вынужденное ужесточение условий кредитования.

Во время кризиса размер первоначального взноса вырос до 40-50%, а вместе с ним увеличились процентные ставки – до 20% и выше. Сегодня многие продавцы как на вторичном, так и первичном рынке жилья, которые в непростых условиях кризисного года придерживали объекты недвижимости, все более активно начинают выставлять их на продажу.

При этом и банки становятся лояльнее к потенциальным заемщикам. О чем, в частности, свидетельствует снижение размеров минимального первоначального взноса – с прошлогодних 30-40% до нынешних 10-30%.

В целом эксперты отмечают, что программы ипотеки и условия кредитования во многих банках стали более доступными. И для людей, которые год назад не решались на покупку недвижимости с помощью ипотеки, сейчас открываются новые возможности.

Ипотека ударными темпами

События первого полугодия 2010 года дали основание говорить об оживлении рынка, возвращении его по основным показателям к докризисному периоду. Заметно активизировали свою работу по этому направлению банки, причем даже те, кто в прошлом году «замораживал» выдачу ипотечных кредитов.

По данным Банка России, за весь 2009-й объем ипотечного кредитования составил немногим более 150 млрд рублей. А за первый квартал 2010 года было выдано почти 50 млрд рублей, и это притом, что первый квартал традиционно показывает наиболее низкие результаты по кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подсчитало, что за первые пять месяцев 2010 года было выдано 84,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 105,3 млрд рублей. Этот объем в 2,37 раза превысил уровень аналогичного периода 2009-го. В мае этот показатель достиг 2,9 раза.

Эксперты полагают, что столь позитивных итогов продаж в первом полугодии удалось добиться во многом благодаря реализации отложенного спроса. Столь впечатляющие результаты заставили АИЖК пересмотреть свой прогноз на 2010 год. Теперь аналитики агентства рассчитывают на то, что к концу года в стране будет выдано ипотечных кредитов на сумму 320-360 млрд рублей, а не 280-320 млрд, как предполагалось ранее.

Либеральный подход ипотечного кредитования

По итогам первого полугодия 2010 года можно говорить о либерализации политики банков. Благодаря улучшению ситуации с финансированием и рефинансированием на рынках капитала многие банки смогли повысить доступность своих кредитных программ. Ставки по ипотечным кредитам начали снижаться, при этом цены на жилье достигли исторического минимума за последние два года.

Помимо снижения процентных ставок в среднем на 1-1,5%, произошло и уменьшение первоначального взноса до 20-30%. Некоторые из игроков, пытаясь опередить конкурентов и увеличить свою долю, даже предложили ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10%. Также были увеличены сроки и суммы кредитования. Многие банки отказались от комиссии за организацию кредита.

Правда, аналитики отмечают, что оживление ипотечного кредитования происходит в основном на вторичном рынке жилья, тогда как на первичном ситуация изменилась не столь существенно. Банки по-прежнему опасаются не только за платежеспособность заемщиков, но и за финансовую устойчивость застройщиков. В результате ставки на строящееся жилье выше на 2-4%, а первоначальный взнос – примерно на 10%.

По данным Правительства РФ, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам за первые пять месяцев этого года снизилась до 13,4% в рублях и до 11% в иностранной валюте. И во втором полугодии, согласно прогнозам, ипотечная ставка продолжит снижаться.

Государство поможет ипотечным заёмщикам

В перспективе, в соответствии со «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»*, предусматривается, что доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет к 2030 году максимально возможного уровня – 60%.

Согласно этому документу, уже к 2012 году (первый этап реализации стратегии) рынок ипотечного кредитования должен как минимум достигнуть докризисного уровня за счет восстановления доверия к рынку ипотеки и у заемщиков, и у кредиторов, и у инвесторов. К этому времени доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, должна достичь 23%. А доля сделок с ипотекой на рынке жилья – 20%.

На втором этапе (2012-2020 годы) благодаря внедрению новых механизмов жилищного финансирования правительство планирует достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что должно поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности (изменчивости) цен и процентных ставок.

Речь идет о выпуске ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, ипотечных сертификатов, о создании кредитных инвестиционных фондов. К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма и строительства жилья кооперативами. Средневзвешенная ставка по ипотеке должна снизиться до 6% годовых, а средний срок кредитов – увеличиться до 30 лет.

Одним из ключевых факторов, влияющих на доступность ипотеки, помимо стоимости жилья и процентных ставок, остается величина первоначального взноса. Как подсчитали в АИЖК, снижение первоначального взноса до 10% увеличит доступность ипотеки в четыре раза. По данным агентства, в 2006-2008 годах половина выданных кредитов была оформлена с первоначальным взносом менее 30%.

Очевидно, что стоимость ипотечных кредитов поступательно возвращается на докризисный уровень и дальше будет наблюдаться тенденция к снижению. Но подход банков к оценке заемщиков стал другим, более консервативным.

Как отмечают эксперты, до кризиса банки не боялись идти в рисковые сегменты, предоставляя кредиты без первоначального взноса, ориентируясь только на рост стоимости недвижимости. Поэтому вряд ли стоит надеяться на возвращение программ с нулевым первоначальным взносом. Лучше предусмотрительно отложить необходимую сумму, которая позволит рассчитывать на привлекательные условия кредитования.


avatar